Вводимый с 1 января 2015 года в России новый порядок расчета налога на объекты недвижимости вызывает много споров. Новый порядок вводится постепенно, по мере готовности регионов:
- с 01 января 2015 года новый порядок применяют 28 регионов (Москва, Самарская, Рязанская и Тверская области и т.д.),
- с 01 января 2016 года на новый порядок перешли еще 21 регион России, в том числе Санкт-Петербург, Вологодской, Брянской и Воронежской областей.
- регионы, которые ещё не успели перейти на новый порядок, обязаны это сделать до 2020 года.
Оценка (Переоценка) кадастровой стоимости объектов недвижимости (земельных участков и капитальных зданий), и приведение их оценочной стоимости к рыночным значениям, вызывает много споров. Если до 2015 года налог исчислялся исходя из инвентаризационной стоимости объекта недвижимости, которая была в несколько раз ниже рыночной стоимости, то новый порядок предусматривает исчисление налога по кадастровой стоимости, которая максимально приближена к рыночной цене.
Собственникам следует учитывать, что за первый год расчитанный повышенный налог исчисляется с понижающим коэффициентом 0,2 , а в течение последующих пяти лет размер налога будет постепенно расти (0,2 0,4 0,6 0,8 1,0). Начиная с 2020 года понижающий коэффициент применяться не будет и налог будет вычисляться в размере 100%.
Собственники, недовольные результатами оценки их объектов недвижимости (и размерами налога), могут оспорить налог в специальной Комиссии или в суде.
1. Когда у собственника возникает возможность оспорить кадастровую оценку
Достаточно часто встречаются случаи, когда кадастровая стоимость превышает рыночную (на которую ориентируется оценщик) ввиду наличия неучтенных индивидуальных особенностей объекта недвижимости, ошибки в расчете или в связи с падением рыночной стоимости объекта по различным причинам.
Согласно законодательству, переоценка объектов недвижимости производится не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет), но и не реже чем один раз в течение пяти лет (ст. 24.12 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"). Поэтому вопрос оспаривания кадастровой оценки актуален и требует своевременного решения.
2. Кто может оспаривать результаты оценки
Результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены:
- физическими лицами;
- юридическими лицами;
- органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
3. Порядок подачи претензии.
Начиная с осени 2015 г. оспаривание сведений о результатах определения кадастровой стоимости осуществляется по правилам Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (КАС РФ). Рассмотрим это подробнее.
В соответствии с законодательством об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде и Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - Комиссия, порядок создания и работы которой утвержден приказом Минэкономразвития России от 04.05.2012 № 263 ).
Подача претензии двухэтапная:
Первый этап - подача заявления установленного образца в Комиссию по урегулированию споров. Комиссии по урегулированию споров созданы и функционируют при каждом управлении Росреестра по субъекту Российской Федерации.
Второй этап - подача иска в суд общей юрисдикции, если результаты рассмотения в Комиссии заявителя не устроили.
Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде, предварительное обращение в Комиссию по рассмотрению споров не является обязательным.
4. Сроки подачи претензии.
Оспорить размер кадастровой стоимости в комиссии возможно только в период с даты внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости по дату внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученных при проведении очередной государственной кадастровой оценки или при оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, но не позднее чем в течение пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости.
Сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, внесенные в государственный кадастр недвижимости, в том числе на определенную дату, а также дату ее внесения в государственный кадастр недвижимости и ее определения, можно получить бесплатно в виде кадастровой справки о кадастровой стоимости объекта недвижимости, форма которой утверждена приказом Минэкономразвития России от 01.10.2013 № 566, обратившись в филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по субъекту Российской Федерации с запросом, оформленным в соответствии с Порядком предоставления сведений, внесенных в государственный кадастр недвижимости, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 27.02.2010 № 75.
5. Основания для обращения на пересмотре кадастровой оценки.
На первом этапе при обращении в Комиссию по урегулированию споров кадастровая стоимость может быть оспорена по следующим основаниям:
- неправильное указание сведений в перечне объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке;
- неправильное определение оценщиком условий, влияющих на стоимость объекта недвижимости, в том числе:
- местоположение объекта оценки;
- его целевое назначение;
- разрешенное использование земельного участка;
- аварийное состояние объекта;
- нахождение объекта в границах санитарно-защитных зон и других зон с особыми условиями использования территории;
- иные условия;
- неправильное применение данных при расчете кадастровой стоимости;
- неиспользование сведений об аварийном состоянии объекта оценки.
6. Перечень документов, прикладываемых к заявлению в Комиссию
К заявлению в Комиссию о пересмотре кадастровой стоимости необходимо приложить:
- кадастровую справку о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;
- нотариально заверенную копию правоустанавливающего документа на объект недвижимости в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости;
- документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании недостоверности указанных сведений;
- отчет, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости;
- положительное экспертное заключение на бумажном носителе и в форме электронного документа, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет, о соответствии отчета об оценке рыночной стоимости объекта оценки требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, требованиям стандартов и правил оценочной деятельности такой саморегулируемой организации оценщиков в случаях, установленных этим уполномоченным федеральным органом, и в порядке, которые предусмотрены порядком создания и работы комиссии (указанное экспертное заключение необходимо представить в случае, если рыночная стоимость объекта недвижимости отличается от его кадастровой стоимости более чем на тридцать процентов).
- К заявлению о пересмотре кадастровой стоимости также могут прилагаться иные документы
Заявление о пересмотре кадастровой стоимости без приложения указанных документов к рассмотрению не принимается.
7. Рассмотрение кадастровой оценки в суде.
Если заявителя (собственника земельного участка) не устроили результаты работы (выводы) Комиссии, он вправе обратиться в Суд. При этом, оспаривание результатов определения кадастровой стоимости в суде решение комиссии не является предметом рассмотрения при рассмотрении требований заявителя.
Для подачи в суд, необходимо собрать комплект документов:
1. Уведомления о вручении или иные документы, подтверждающие вручение другим лицам, участвующим в деле, копий административного искового заявления;
2. Документ, подтверждающий уплату государственной пошлины;
3. Документы, подтверждающие обстоятельства, на которых административный истец основывает свои требования;
4. Доверенность или иные документы, удостоверяющие полномочия представителя административного истца, документ, подтверждающий наличие у представителя высшего юридического образования, если административное исковое заявление подано представителем;
5. Документы, подтверждающие соблюдение истцом досудебного порядка урегулирования административных споров (например, решение Комиссии об отказе в удовлетворении заявления о пересмотре кадастровой стоимости либо документы, подтверждающие факт обращения в Комиссию и нерассмотрения ею заявления в установленный законом срок).
6. Иные документы в случаях, если их приложение предусмотрено положениями настоящего Кодекса, определяющими особенности производства по отдельным категориям административных дел.
7. Кадастровая справка о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;
8. Нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости;
9. Документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании недостоверности указанных сведений;
10. Отчет, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости;
11. Положительное экспертное заключение на бумажном носителе и в форме электронного документа, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет, о соответствии отчета об оценке рыночной стоимости объекта оценки требованиям законодательства.
Стороны судебного разбирательства также вправе урегулировать спор о кадастровой стоимости объекта недвижимости, заключив соглашение о примирении, основанное на имеющихся в деле доказательствах (например, на одном из представленных сторонами отчетов об оценке объекта недвижимости). Обычно это компромиссный вариант стоимости кадастровой оценки.
8. Результаты оспаривания кадастровой оценки.
Если Вам удалось доказать факт неверного определения кадастровой стоимости, то это работа на будущее так сказать. К сожалению, вернуть переплаченную сумму не получится, так как установленная судом кадастровая стоимость используется для исчисления налоговой базы за налоговый период, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости (п. 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости").
Коллектив компании «Про-Лэнд»
