Курс ЦБ РФ на 22.10.2017:  $ - 57.51;  - 67.89;  ¥ - 8.69; 
Ваш регион: "Санкт-Петербург".

PRO LAND - земельные участки для инвестирования и строительства для Девелоперов, Строителей, Землевладельцев. Здесь Вы можете купить, продать участок для строительства в нужном для вас регионе России.

2017-09-21

Как не перепутать рыночную, кадастровую и инвентаризационную оценку недвижимости.

При оценке объекктов недвижимости (земли и строений) нужно учитывать множество факторов. Начиная с 2015 года необходимо принимать во внимание не только кадастровую, но и инвентаризационную стоимость. К 2020 году государство планирует расчитывать налогооблагаемую базу  исходя из рыночной цены объекта недвижимости (периходный период 2015 - 2020). Чем отличаются  подходы в оценке объектов недвижимости мы расскажем ниже.

Рыночная стоимость – это показатель, который применяется при совершении сдело в объектами недвижимости на свободном рынке. Цена складывается  в результате баланса спроса и предложения и может существенно колебаться в зависимости от рыночной ситуации. До 2015 года не учитывалась при налогообложении владельцев объектов недвижимости.

Инвентаризационная стоимость – это показатель, который применяется при оценке недвижимости и расчета налога от сделок с ней. В данном случае в расчет берется общая площадь жилплощади, степень ее износа и условия предоставления коммунальных услуг. При этом не учитываются иные критерии, определяющие рыночную стоимость данной недвижимости. В связи с этим государство приняло решение ввести новый способ оценки жилых и нежилых помещений, который будет учитывать все необходимые показатели.

Оценка инвентаризационной стоимости нужна, когда осуществляется приватизация недвижимости, планируется ее покупка, продажа и любые другие сделки. Она также используется для расчета налога на имущество. Именно этот показатель являлся единственным до января 2015 года, когда был введен новый способ оценки.

Кадастровая стоимость – это определение рыночной цены объекта недвижимости или земельного участка. Ее проведение регулируется Федеральными законами:

«Об оценочной деятельности в РФ» от 29.07.1998 №135-ФЗ (далее №135-ФЗ).
«О государственной кадастровой оценке» от 03.07.2016 №237-ФЗ (далее №237-ФЗ).

«Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 настоящего Федерального закона (ч. 2 ст.3 №135-ФЗ).
Для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах (ч.1 ст.3 №135-ФЗ)».

Данный показатель подлежит обновлению каждый 5 лет и необходим при покупке и иных сделках с недвижимостью.

Какие есть отличия между ними:

Эти два показателя имеют одинаково важное значение для установления общей стоимости недвижимости и расчете налога на нее. При этом необходимо знать и различия между ними. Ниже приведены основные показатели, разницу по которым нужно знать.

Налогообложение.

Размер налогов зависит от установленной стоимости объекта недвижимости. При инвентаризационной в расчет берется год возведения здания и степень ее износа.

«Налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его инвентаризационная стоимость, исчисленная с учетом коэффициента-дефлятора на основании последних данных об инвентаризационной стоимости, представленных в установленном порядке в налоговые органы до 1 марта 2013 года (ст. 404 НК РФ)».

Что касается кадастровой стоимости, при расчете налоговой базы она определяется путем вычета из общей площади определенного количества квадратных метров, исходя из типа недвижимости:

Для квартиры – 20 кв. м.
Для комнаты – 10 кв. м.
Для жилого дома – 50 кв. м. (ст. 403 НК РФ).

До января 2015 года, размер налогообложения устанавливался только на основе инвентаризационной стоимости, а начиная с 2015 года, государство постепенно переходит на кадастровую, которая до 2020 года должна стать единственным критерием вычисления налога.

Как рассчитывается.

При определении инвентаризационной стоимости учитывается только время возведения здания и цена использованных строительных материалов. Оценка производится специалистами Бюро технической инвентаризации (БТИ). Такой расчет не позволяет определить действительную рыночную стоимость недвижимости, что привело к необходимости введения кадастровой стоимости, которая учитывает:

Месторасположение здания (населенный пункт, район и улица).
Развитость инфраструктуры (наличие рядом детских садов, школ, больниц, остановок общественного транспорта и т.д.).
Наличие/отсутствие собственной парковки и/или охраны и другие факторы, влияющие на рыночную стоимость объекта недвижимости.

Кадастровая стоимость определяется независимыми оценщиками, которых привлекает местный орган власти

Разница с рыночной ценой.

Учитывая критерии, которые учитываются при расчете, максимально приближенной к рыночной цене является кадастровая стоимость. Разница в данном случае в 1,5-3 раза. Что касается инвентаризационной стоимости, отличие от рыночной цены недвижимости примерно в 10 раз. Именно поэтому размер налога на имущество основывается на кадастровой стоимости, начиная с 2015 года. Планируется, что к 2020 году государство полностью перейдет на расчет налогов на основе кадастровой стоимости. При этом во избежание резких скачков в размере налогов, повышение налога будет постепенным, по 20% в год в течение 5 лет до приведения  базы налогообложения к рыночной цене.

Кто выдает.

БТИ – орган, который занимается определением инвентаризационной стоимости. Сюда можно обратиться за получением именно этого вида оценки. Что касается кадастровой стоимости, ее оценку можно получить посредством обращения в Росреестр, Кадастровую палату и отделение МФЦ.

Кто может получить.

Каждый вид справки с нужной оценкой может быть получен только собственником недвижимости либо его представителем, предъявившим нотариальную доверенность.

 При обращении за информацией следует предъявить:

Личный паспорт.
Правоустанавливающие документы на недвижимость.
Заполненное по установленной форме заявление.
Чек об оплате госпошлины.

Как получить.

Получить инвентаризационную оценку можно при личном обращении в БТИ с предъявлением перечисленного пакета документов. Что касается кадастрового документа, ее можно заказать через интернет в Росреестре либо обратившись в отделение МФЦ с предъявлением правоустанавливающих документов.

Как оспорить.

Если заявитель не согласен с размером приведенной оценки, он может оспорить ее, путем обращения в судебные инстанции в каждом случае. При этом оспорить инвентаризационную стоимость можно в любое время после ее получения, а в случае с кадастровой оценкой, иск должен быть подан не позднее, чем через 6 месяцев после получения документа.

Порядок оценивания.

Алгоритм действий при инвентаризационной оценке:

  • Определение основной восстановительной стоимости объекта.
  • Перерасчет с учетом цен текущего года при помощи специальных коэффициентов.
  • Определение процента и стоимости физического износа.
  • Расчет реальной инвентаризационной стоимости.
  • Расчет налога через умножение результата оценки на поправочный коэффициент, определяемый в пределах определенного промежутка.

Данный вид оценивания занимает достаточно долгое время и требует определенной скрупулезности.

Определение кадастровой стоимости происходит быстрее:

  • Администрация принимает соответствующее решение о переоценке.
  • Составляется список объектов, подлежащих переоценке.
  • Привлекается независимая фирма на конкурсной основе.
  • Проводится кадастровая оценка в соответствии с актуальными коэффициентами и нормативной базой.
  • Проводится экспертиза составленного отчета саморегулирующими оценщиками.
  • Осуществляется передача сведений в органы местного самоуправления и их публикация
  • Обновленные данные фиксируются в единой базе.

Переоценка.

Специалисты БТИ обязаны каждый год до 1 марта представлять информацию об инвентаризационной стоимости своих объектов по состоянию на 1 января соответствующего года. Что касается кадастровой стоимости, ее переоценка производится каждые 5 лет.

Таким образом, инвентаризационная стоимость также должна быть известна владельцам жилплощади. Сведения о каждом виде оценки в совокупности дают действительную картину стоимости объекта недвижимости.

по матераилам сайта ТОП Юрист (http://topurist.ru) 

Поиск по категориям:

Продажа
Аренда
Со-инвестирование
Спрос
ID объявления:

Назначение:

Адрес:

Выбор региона
Принять
Выбрать все
Убрать все
Выбор района \ области
Выбор населенного пункта

Форма пользования землёй:


Площадь: от  до 
Цена: от  до 
Разрешенный вид использования участка
Наличие документов на участок
Крымский ФО
Принять
Выбрать все
Убрать все